Đầu tư bất động sản là gì? Cẩm nang đầu tư BĐS hiệu quả

Đầu tư bất động sản là gì? Đầu tư bất động sản là việc dùng nguồn vốn để phát triển các loại hình bất động sản, sau một khoảng thời gian, các bất động sản trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu được những lợi ích lớn hơn.

Xem thêm:

  1. Các trang web mua bán nhà đất uy tín nhất hiện nay
  2. Các thông tin, tin tức BĐS, pháp lý, phong thủy

Đầu tư bất động sản là gì?

Trước khi tìm hiểu đầu tư bất động sản là gì? Bạn cần biết bất động sản bao gồm những gì?

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền trên đất do pháp luật quy định.

Đầu tư bất động sản là gì? cẩm nang đầu tư BĐS hiệu quả

Vậy đầu tư bất động sản là gì? Đầu tư bất động sản là khái niệm dùng để chỉ những người có nguồn vốn, họ tham gia phát triển các loại hình bất động sản khác nhau (mua đi bán lại), sau một thời gian (dài hoặc ngắn), các bất động sản trở thành tài sản bị động giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao hơn.

Về bản chất, việc đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh mua bán thông thường. Bạn mua bất động sản với một mức giá thấp và bán lại với giá cao hơn để thu được lợi nhuận từ khoản chênh lệch đó.

Ví dụ: Bạn mua 1 mảnh đất ở quận 4 với giá 2,2 tỷ đồng, 2 năm sau, bạn bán mảnh đất đó với giá 2,7 tỷ đồng, khoản chênh lệch là 500 triệu đồng, đó là một cách đầu tư bất động sản.

Một ví dụ khác, bạn mua mảnh đất 75 m2 ở vùng ven quận Thủ Đức với giá chỉ 500 triệu đồng, vào thời điểm mua, đất ở đây không có giá trị cao nhưng bạn nhìn thấy tiềm năng phát triển của nó, 4 năm sau, các nhà đầu tư bất động sản chọn khu vực này để xây dựng khu đô thị, các dịch vụ kinh doanh cũng sôi động hơn, theo đó giá trị của mảnh đất này cũng tăng lên rất nhiều lần, bạn bạn cũng có thể thu về số tiền gấp 3 – 4 lần vốn bỏ ra ban đầu, đó cũng là một cách đầu tư bất động sản.

Đầu tư bất động sản khác với các ngành nghề kinh doanh mua bán thông thường là chúng có giá trị cực kì lớn. Một lô đất ở nông thôn 1000 m2 có giá chỉ có giá vài chục triệu, vài trăm triệu đồng nhưng ở nhưng khu sầm uất như tại TPHCM hay Hà Nội thì nó có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Các loại hình đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là lĩnh vực chưa bao giờ ngừng “hot”. Các nhà đầu tư có tiềm lực về tài chính đều tập trung vào mảng kinh doanh sinh lời cao này. Mặc dù lợi nhuận thu về cao, tuy nhiên không phải ai cũng thành công ở mảng này, ngoài khả năng nhạy bén với thị trường, người đầu tư cũng cần có kiến thức và kỹ năng chuyên môn nhất định. Một số hình thức đầu tư bất động sản phổ biến nhất hiện nay là:

– Đầu tư căn hộ cho thuê

Hình thức đầu tư này phổ biến và phù hợp với những đối tượng có nguồn vốn ít lưu động, không đòi hỏi xoay vòng vốn, an toàn, ít rủi ro.

Ưu điểm hình thức đầu tư này là tạo ra dòng thu nhập ổn định, vốn đầu tư cũng không quá lớn so với việc đầu tư vào nhà đất thổ cư hay biệt thự. Bên cạnh đó, giá trị của bất động sản cũng tăng theo thời gian.

Những người đầu tư theo phương thức này thường dùng vốn tự có đầu tư 2 căn hộ và vay mua căn hộ thứ 3 (vay khoảng 30% giá trị căn hộ). Sau đó, họ sử dụng tiền cho thuê hàng tháng để thanh toán khoản vay này.

Hiện tại, mức lợi tức cho thuê nằm trong khoảng từ 0,5 – 0,7 %/giá trị căn hộ, với số % trên, khả năn hoàn vốn sẽ mất từ 5 – 7 năm ( nếu người đầu tư có nhiều căn hộ thì giá trị của chúng sẽ còn tăng giá theo thời gian).

Hình thức đầu tư căn hộ cho thuê chỉ tối ưu nhất khi người đầu tư lựa chọn những dự án đã hoàn thiện, với những căn đã hoàn thiện, bạn có thể cho thuê ngay sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán sở hữu căn hộ. Ngoài ra, nên cân nhắc lựa chọn những căn hộ nằm trong dự án có quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ.

Đầu tư bất động sản là gì? cẩm nang đầu tư BĐS hiệu quả

– Đầu tư kiểu “lướt sóng”

So với hình thức đầu tư căn hộ cho thuê, kiểu đầu tư lướt sóng này mạo hiểm và rủi ro cao hơn. Tuy nhiên hiện nay, các nhà đầu tư chuyên nghiệp rất ưa chuộng hình thức này bởi vì chúng mang lại lợi nhuận “khủng” chỉ trong một thời gian ngắn.

Với hình thức đầu tư kiểu “lướt sóng”, người đầu tư thường có xu hướng chọn đất nền nhiều hơn bởi chúng có tính thanh khoản và khả năng cho lợi nhuận đột biến. Để thành công với hình thức này, nhà đầu tư cần nắm chắc về khả năng thanh khoản, thông tin về khu vực, giấy tờ pháp lý rõ ràng, dự án định đầu tư (giá bán, quy hoạch, khả năng tăng giá, rủi ro, tình trạng “bong bóng”, sốt đất “ảo”…). Đặc biệt là hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính (mượn tiền để đầu tư mua đất).

Đầu tư dưới dạng: phân lô bán nền

Hình thức đầu tư này yêu cầu nhà đầu tư phải có nguồn vốn lớn và tính chuyên nghiệp. Cụ thể, người đầu tư phải có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cũng như trong lĩnh vực xây dựng dân dụng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường như hiện nay, có nhiều nhiều nhà đầu tư không có nhiều vốn nhưng họ nhạy bén và nắm bắt được thị hiếu của thị trường nên lợi nhuận thu về cao.

Một số kiến thức cần cho nhà đầu tư có số vốn nhỏ khi tiến hành đầu tư theo dạng phân lô bán nền:

+ Hiểu rõ các thủ tục hành chính về đất đai như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách sổ đỏ, các loại thuế phí, xin giấy phép xây dựng, quy hoạch, tranh chấp, mua bán, thu hồi đất,…. Đồng thời, người đầu tư cũng cần nắm chắc kiến thức về định giá bất động sản.

+ Biết cách sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý (sử dụng vốn vay để phát triển dự án). Tuy nhiên, người đầu tư cũng cần tính toán một cách hợp lý để bảo đảm khả năng trả nợ cũng như thu hồi vốn của dự án.

+ Chỉ nên đầu tư vào những khu vực có tính thanh khoản tốt (vòng quay của vốn quan trọng hơn biên độ lợi nhuận).

Đầu tư bất động sản là gì? cẩm nang đầu tư BĐS hiệu quả

Cẩm nang giúp chủ đầu tư đầu tư hiệu quả

– Nên chọn bất động sản có tính thanh khoản cao

Khi chọn bất động sản đầu tư, nên chọn nới gần trung tâm, tính thanh khoản cao. Một số sai lầm phổ biến khi đầu tư bất động sản là nhà đầu tư chôn tiền của mình dài hạn, chọn vị trí dự án hoặc đất xa trung tâm, heo hút hay các dự án có pháp lý không rõ ràng, tiến độ dự án chậm. Do đó, khi quyết định đầu tư căn hộ chung cư hay đất nền ven thành phố thì nên cân nhắc đến tính thanh khoản của dự án.

Tính thanh khoản được hiểu là khả năng chuyển nhượng, bán BĐS để chuyển thành tiền mặt. Để biết tính thanh khoản bất động sản đó ra sao, người đầu tư có thể đặt câu hỏi: nếu mình mua và bán ngay thì có người mua không?  Nếu câu trả lời là có 1 hoặc nhiều người mua, BĐS đó có tính thanh khoản cao. Ngược lại nếu không có, thậm chí bạn đã giảm giá bán mà vẫn không có người mua thì BĐS không có tính thanh khoản.

Một số gợi ý giúp người đầu tư tăng tính thanh khoản cho tài sản:

+ Nên lựa chọn BĐS gần khu trung tâm, sầm uất khoảng từ 3 – 10 km hoặc đất mặt đường nơi các hoạt động kinh doanh, mua bán diễn ra sôi động. Lý do bạn nên lựa chọn khoảng cách này bởi người mua sẽ thấy được tiềm năng từ BĐS đó, cho dù họ mua đầu tư, mua để ở hay buôn bán đều thuận lợi.

Đầu tư bất động sản là gì? cẩm nang đầu tư BĐS hiệu quả

Cẩm nang số 2: giấy tờ pháp lý rõ ràng, thủ tục minh bạch

Ngoài tính thanh khoản thì giấy tờ pháp lý của BĐS rất quan trọng. Bởi lẽ người đầu tư mua phải BĐS đang tranh chấp hoặc chửa có sổ đỏ, sổ hồng thì sau này giải quyết sẽ rất khó khăn.

Chưa kể rủi ro rất cao, khi người đầu tư mua phải đất chưa có giấy tờ, chủ nhà hứa đặt cọc trước rồi họ sẽ làm sổ. Tuy nhiên, khi người bán đã nhận được tiền đặt cọc mà họ vẫn chưa làm hoặc không làm được sổ để đi công chứng mua bán, sang nhượng dẫn tới tình trạng xảy ra tranh chấp, kiện tụng làm mất thời gian và tiền bạc. Vậy nên nhà đầu tư cần mua BĐS có đầy đủ pháp lý, có sổ hồng rõ ràng giúp hạn chế được những rủi ro khi mua bán.

Ngoài ra, trước khi mua, người đầu tư cần lên phường, xã hỏi về tình trạng của  BĐS xem có bị tranh chấp, quy hoạch, hay giới hạn  chiều cao xây dựng gì hay không. Nếu có đầy đủ giấy tờ cần thiết, người đầu tư quyết định vẫn chưa muộn.

Cẩm nang số 3: Kiếm tiền ngay khi đầu tư

Bí quyết kiếm tiền ngay khi đầu tư là bạn mua BĐS với giá thấp hơn thị trường. Ngay cả khi thị trường có đi xuống thì khả năng lỗ cũng thấp hơn. Vì thế, nhà đầu tư nên tìm kiếm một BĐS có giá trị thấp hơn thị trường sẽ đem lại lợi nhuận cho bạn.

Ví dụ: Bất động sản khi mua có giá 1 tỷ đồng. Nhưng thực tế giá trị thị trường là 1,2 tỷ. Khi đó, người mua có thể kiếm được tiền ngay cả khi giá cả thị trường không tăng. Nhiều nhà đầu tư mua BĐS và  hy vọng chúng sẽ tăng trong tương lai, tuy nhiên nếu thị trường đi xuống thì người mua sẽ bị lỗ.

Cẩm nang 4:  Tính toán mức lợi ích giữa dòng tiền và lãi vốn

Khi nhà đầu tư mua nhà đất để xây nhà ở, xây nhà trọ, xưởng cho thuê, họ mong muốn BĐS sẽ đem đến một dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, rất có thể khu vực đó xa trung tâm và không có người thuê, lúc đó nhà đầu tư sẽ lỗ.Do đó, cần xem xét các yếu tố liên quan như BĐS đó gần trường học, gần khu công nghiệp hay không trước khi đầu tư vào BĐS để sinh ra dòng tiền.

Còn về lãi vốn, đối với những tài sản có giá trị cao ở trong các khu vực đã phát triển như trung tâm quận 1, quận 3 thì mức giá  tăng tương đối ít. Còn riêng các khu vực thành phố mới hoặc các vùng mới nổi thì mức giá hiện tại chỉ khoảng 20 15 -25 triệu/m2. Thế nhưng sau khoảng 3 năm, BĐS có thể tăng tới 30-40 triệu đồng, mức chênh lệch này chính là lãi vốn.

Với lợi ích giữa dòng tiền hàng tháng và mức sinh lời của đất trong tương lai, nhà đầu tư cần cân nhắc để mang về lợi nhuận cao nhất.

Cẩm nang 5: Vị trí, không gian, phong thủy, tiện ích BĐS

Đầu tư bất động sản là gì? cẩm nang đầu tư BĐS hiệu quả

Vị trí, tiện ích, liên kết vùng luôn là yếu tố quan trọng giúp BĐS tăng giá trong tương lai.

Ví dụ: Nhà đầu tư mua mảnh đất diện tích 5mx20m với giá cực rẻ, tuy đường xá rộng rãi nhưng vị trí miếng đất xa chợ, xa trường học, xa bệnh viện, xa các hoạt động kinh doanh, dịch vụ khác thì khi bán BĐS sẽ rất khó.

Ngược lại, nếu bạn chọn đất gần trung tâm, gần chợ, trường học, bệnh viện, siêu thị,…thì giá mua ban đầu cao nhưng dễ bán ra, đặc biệt, BĐS sẽ tăng trong tương lai.

Hi vọng sau bài viết này bạn sẽ có thêm những kiến thức, tư duy mới về đầu tư BĐS để từ đó áp dụng vào thực tế, giúp bạn kiếm tiền nhanh chóng hơn và sớm góp mặt vào tầng lớp triệu phú Việt Nam. Chúc bạn thành công.

Facebook
Twitter