Dinhgianhadat – cách định giá nhà đất?

 

Cách định giá nhà đất là bước rất quan trọng trước khu bạn quyết định mua hay bán bất động sản, nhiều người lơ là bước này nên trong quá trình giao dịch xảy ra nhiều vấn để như: mức giá thỏa thuận chưa sát với mức giá thị trường, không biết giá mình bán ra lời hay lỗ? Để giải quyết vấn đề trên, bài viết sau sẽ hướng dẫn định giá nhà đất cụ thể và chính xác nhất. 

—>>> Xem thêm: Nghề môi giới bất động sản: dễ đi nhưng khó đến

Dinhgianhadat - cách định giá nhà đất?

Dinhgianhadat – cách định giá nhà đất?

Định giá bất động sản là gì?

Khái niệm: định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá BĐS là việc chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán tài sản, bất động sản.

Định giá của chủ sở hữu không mang tính pháp lệnh. Nếu mức giá mà chủ sở hữu đã quy định phù hợp với thị trường thì được thị trường chấp nhận, nếu không phù hợp thì chủ sở hữu cần điều chỉnh lại. Trình tự định giá do chủ sở hữu lựa chọn và chỉ được thực hiện bởi bởi chủ sở hữu tài sản.

Cách định giá nhà đất tránh bẫy sốt ảo

Cách định giá nhà đất 1: Lấy giá cho thuê làm mốc và so sánh giá tương đồng

Chủ sở hữu có thể định giá thông qua việc so sánh các bất động sản tương đồng ở các khu vực khác. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng, nếu chọn lựa mua bất động sản ở một khu vực ở khác thì có thể tham khảo thêm cách này.

Cách định giá nhà đất từ kinh nghiệm của người môi giới

Đối với cách định giá dựa trên kinh nghiệp thị trường của người môi giới thì bạn cần tìm nhà môi giới chuyên nghiệp. Tại đây, người môi giới sẽ cập nhật cho bạn giá đất cùng kỳ hằng năm một cách nhanh chóng nhất.

Định giá thông qua ngân hàng

Ngoài các cách định giá nhà đất trên, bạn cũng có thể định giá đất thông qua ngân hàng. Tuy nhiên, quy thẩm định tài sản bất động sản để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Nếu chủ sở hữu có được sự hỗ trợ cho vay từ phía ngân hàng, đối tượng mua sẽ tin tưởng và ra quyết định nhanh chóng hơn. Các ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn, vậy nên giá thực tế có thể cao hơn từ 10-20%.

Cách 4:  Lấy giá đất do Nhà nước quy định nhân với 4

Đầu tiên là định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất quy định của UBND thành phố nơi bạn sinh sống. Đây là cách hướng dẫn định giá nhà đất nhanh nhất bởi vì thông thường, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ rơi vào khoảng 3,8-4,5  lần so với đơn giá nhà nước quy định.

Cách định giá nhà đất này thực hiện trên nguyên tắc ước tính giá đất thị trường hiện nay đang cao hơn 3-4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất TP HCM (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Theo đó, hệ số 3,8-4,5 được ước tính là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường được các chuyên gia định giá thống kê nằm trong khoảng 3,8-4,5.

Định giá nhà đất như thế nào?

Ví dụ điển hình: đất đường Cô Giang, Phú Nhuận, TP HCM vào năm 2015 được nhà nước quy định là 19,5 triệu đồng trên mỗi m2. Ta lấy khung giá này nhân cho 4 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (2018). Mức giá có thể dao động 10-15% tùy diện tích của từng vị trí và khu vực nhà, đất.

Tham khảo thông tin TP.HCM điều chỉnh giá đất

Quyết định của UBND TP.HCM về điều chỉnh giá đất 2018 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25.3.2018

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Quyết định này quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 để xác định giá đất cụ thể áp dụng đối với các trường hợp:

Thứ nhất: Quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất do UBND thành phố ban hành) dưới 30 tỉ đồng.

Thứ hai: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỉ đồng.

Thứ ba: Đối với trường hợp thuê đất thu tiền hằng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo đối với thửa đất hoặc khu đất được Nhà nước cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỉ đồng trở lên.

Thứ tư: Giá thuê đất trả tiền thuê hằng năm (không bao gồm trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản).

Thứ năm: Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; xác định giá trị quyền sử dụng đất để đưa vào tính giá trị tài sản giao cho đơn vị sự nghiệp công lập quản lý theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 23/2016/TT-BTC ngày 16.2.2016 của Bộ Tài chính.

Hệ số điều chỉnh giá đất

Giá đất được áp dụng tùy theo từng nhóm đối tượng và tùy theo từng khu vực như sau:

Nhóm 1: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy một (1,1) lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố.

Nhóm 2: Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hằng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất hằng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai: Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo mục đích sử dụng đất và khu vực như sau:

Dinhgianhadat - cách định giá nhà đất?

Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng

Trong đó, các khu vực được xác định trong nhóm 2 như sau:

– Khu vực 1, gồm: Quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận

– Khu vực 2, gồm: Quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú

– Khu vực 3, gồm: Quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức

– Khu vực 4, gồm: Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn

– Khu vực 5: Huyện Cần Giờ

Nhóm 3: Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…

Với nhóm 3, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo khu vực như sau:

Khu vực 1, gồm: Quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận: Hệ số điều chỉnh giá đất là hai phẩy một (2,1) lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố.

Khu vực 2, gồm: Quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy chín (1,9) lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố.

Khu vực 3, gồm: Quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy bảy (1,7) lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố.

Khu vực 4, gồm: Huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy năm (1,5) lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố.

Khu vực 5, Huyện Cần Giờ: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy ba (1,3) lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố.

Thông tin điều chỉnh giá đất (Nguồn: báo thanh niên)
Bài: Thanh Thủy (biên tập)

Facebook
Twitter